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Le calcul du teg (taux effectif global) et ses composantes

Le calcul du TEG (Taux Effectif Global) est une mesure obligatoire dans le cadre d’un prêt immobilier ou de tout autre emprunt, imposée par la loi sur l’usure de 1966. Le TEG vous permet de comparer les offres des banques entre elles, sur un périmètre commun intégrant tous les coûts : le taux d’intérêt, les frais de dossier, l’assurance crédit et la garantie. Le TEG vous protège donc contre les éventuelles indications tronquées que pourraient vous donner telle ou telle banque.

Qu'est-ce que le TEG ?
A combien s'élève le TEG en moyenne ?
Quelles sont les composantes du TEG ?
Comment les banques font-elles le calcul du TEG ?

 

Qu'est-ce que le TEG ?

Le TEG (taux effectif global) regroupe la totalité des frais liés à un emprunt, notamment pour un prêt immobilier.
Le TEG sert à comparer facilement les offres du marché. La loi oblige d'ailleurs les banques à communiquer le taux effectif global pour leurs différents prêts.

A combien s'élève le TEG en moyenne ?

Voici une idée de l’ordre de grandeur des différentes composantes du TEG pour un prêt de 100 000 € à 15 ans :
Taux nominal : de 4.80 % à 5.70%
Frais d'assurance : de 0.18 % à 0.45 %
Frais de garantie : de 0.05 % à 0.25 %
Frais de dossier : de 0.05 % à 0.20 %

Quelles sont les composantes du TEG ?

Le calcul du TEG s’effectue à partir des composantes suivantes :

Qu'est-ce que le taux d’intérêt nominal de votre prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt immobilier nominal est le taux des intérêts à payer sur votre crédit immobilier.
Il peut être à taux fixe ou à taux révisable :
• Taux fixe : le taux nominal restera le même pendant toute la durée du crédit, le TEG est par conséquent une bonne mesure de votre prêt immobilier.
• Taux révisable : le TEG sera calculé en fonction du taux nominal initial. Ce taux étant susceptible d'évoluer en cours de vie du prêt, le TEG initial ne sera donc valable que pour cette première période.
Dans tous les cas, le TEG vous aidera à choisir l'offre la plus adaptée. En cas de crédit à taux variable, vous devrez toutefois prendre en compte plusieurs autres éléments, afin de bien évaluer la qualité du taux variable qui vous est proposé (obtenir plus d'informations sur letaux révisable)

 

En quoi consiste l'assurance crédit décès-invalidité ?

L'assurance crédit décès-invalidité prendra en charge les remboursements du prêt, si vous n'êtes plus en mesure de les assumer suite à un accident entraînant un décès ou une invalidité.
Cette assurance crédit n'est pas obligatoire, mais la quasi-totalité des banques exigent actuellement sa souscription.

En quoi consistent les frais de garantie compris dans le calcul du TEG ?

Les garanties assurent aux banques qu'elles seront remboursées en cas de non-paiement du prêt par les emprunteurs. Il existe 3 types de garanties :

 

Bon à savoir

Certaines banques acceptent une"délégation d'assurance". Vous pouvez alors remplacer l'assurance crédit que propose la banque par une autre, moins chère ou plus adaptée à votre situation.

 

Le système de la caution sur votre prêt immobilier

Le cautionnement est réalisé par une société de mutualisation des risques de non-paiement – à l'image du Crédit Logement, utilisé par plusieurs banques (BNP Paribas, Crédit Agricole, Crédit Foncier, Crédit Lyonnais, Crédit Mutuel et Société Générale).
Dans ce système, chaque emprunteur contribue au fonds de garantie en fonction des montants empruntés. En fin de prêt, si le remboursement s'est déroulé sans problème, certains organismes reversent à l'emprunteur une partie de sa contribution (cette somme peut aller jusqu'à 75 % des fonds versés). A noter : cet éventuel remboursement n’est pas pris en compte dans le calcul du TEG.

La prise d’une IPPD ou d’une hypothèque

L'IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers) et l'hypothèque fonctionnent sur un même modèle : le droit du prêteur à être remboursé sur la vente du bien acheté est inscrit au registre des hypothèques. En cas de non-remboursement, la banque peut ainsi exiger la mise en vente, par voie judiciaire, du bien acheté à l'aide du prêt.
L'IPPD et l'hypothèque diffèrent sur quelques points : l'IPPD est moins chère (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe foncière à régler), mais elle n'est pas accessible pour les biens neufs.

Que recouvrent les frais de dossier ?

Les frais de dossier couvrent les coûts de traitement des dossiers par les banques ou les courtiers. Ces frais sont généralement proportionnels au montant du prêt. Ils sont parfois plafonnés. Les frais les plus couramment observés s’échelonnent de 500 à 1 000 €.

 

Bon à savoir

Il arrive que les banques imposent telle ou telle de ces garanties. Dans tous les cas, les outils de simulation crédit immobilier de CREDITDOMUS, courtier en crédit immobilier, vous proposent la solution la plus économique, compatible avec les critères de chaque banque, et qui vous permettra d’obtenir le meilleur prêt immobilier.

Comment s’effectue le calcul du TEG ?

Calcul du TEG : les banques transforment les différents frais ponctuels en pourcentages équivalents s’appliquant sur le montant emprunté sur toute la durée du prêt, puis additionnent ceux-ci au taux d’intérêt nominal de manière à obtenir un pourcentage global.

Exemple : des frais de dossier de 1 000 € sur un prêt de 100 000 € à 15 ans correspondent environ à un pourcentage additionnel de 0.15% à incorporer au TEG. 
 

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