Loi Scellier – Chapitre 2 : Conditions d’application de la réduction d’impôt
19. Lorsque l’investissement porte sur l’acquisition ou la construction d’un logement, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire (section 1) de louer le logement nu pendant une durée minimale de neuf ans à usage d’habitation principale, en respectant certains plafonds de loyers (section 2).
Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la société doit prendre l’engagement de louer, dans les mêmes conditions, les logements financés par le biais de cette souscription. Par ailleurs, l’associé de la SCPI qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la SCPI (section 3).
Section 1 : Engagement de location
A. ENGAGEMENT DU PROPRIETAIRE DU LOGEMENT
1. Acquisition d’un logement
20. La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal ou, si le logement appartient à une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal, pendant une durée minimale de neuf ans.
21. Acquisition du logement en indivision. Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer l’immeuble nu. Par ailleurs, la location du logement doit être consentie à une personne autre que l’un des indivisaires et qui n’est pas fiscalement à la charge de l’un d’eux.
2. Souscription de parts de SCPI
22. Lorsque l’investissement consiste en une souscription de parts de SCPI, cette société doit également prendre l’engagement de louer le logement financé par la souscription, dans les mêmes conditions, à une personne autre qu’un associé de la SCPI ou un membre de son foyer fiscal. Lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs logements, chacun d’entre eux doit faire l’objet d’un engagement de location de la part de la SCPI.
23. Souscription de parts acquises en indivision. En cas de souscription de parts acquises en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à conserver leurs parts sociales jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société. Par ailleurs, le locataire du logement ne peut être un associé de la SCPI, l’un des indivisaires ou un membre du foyer fiscal de l’un des indivisaires.
B. CONTENU DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION
24. L’engagement de location doit comporter, en outre, une mention prévoyant que le montant du loyer ne peut pas excéder le plafond fixé par l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts (sur la notion de plafonnement de loyer, voir no 31.). En pratique, il s’agit de plafonds identiques à ceux prévus pour l’application du dispositif « Robien ». Pour l’année 2009, les plafonds applicables au dispositif « Robien » sont fixés par l’instruction administrative du 24 février 2009 publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 5 D-1-09.
Il est précisé que le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s’apprécie, selon la nature de l’opération, soit à la date d’acquisition, soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire et cela conformément aux indications du n° 11..
C. CONSTATATION DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION
25. Cet engagement est constaté :
-         lorsque le propriétaire est une personne physique, au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu (voir nos 35. et s.) ;
-         lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, au moment du dépôt de la déclaration des résultats de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu (voir nos 35. et s.) ;
-         lorsque le propriétaire est une SCPI, sur l’attestation annuelle (voir n° 21. de la fiche n° 8 de la présente instruction), au moment du dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre de laquelle ont été réalisées les souscriptions.
D. REPRISE DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION
26. En cas de décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune. Lorsque le transfert de la propriété du bien, des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.
L’engagement de location du conjoint survivant est toutefois limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.
La reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration (voir annexe 12 de la présente instruction) qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
Cette note comporte l’engagement de louer le logement non meublé à des personnes qui en font leur habitation principale pour la fraction de la période couverte par l’engagement de location initial ou, le cas échéant, prorogé (voir nos 61. et s.) restant à courir à la date du décès.
27. En cas de modification du foyer fiscal. Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité (PACS) ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.
Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période de neuf ans ou de l’une des périodes de prorogation de cet engagement (voir nos 61. et s.), il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (voir no 26.).
Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause.
Section 2 : Conditions de mise en location
A. DELAI DE MISE EN LOCATION
28. Le logement doit être donné en location dans certains délais qui dépendent de la nature du logement ou du local qui ouvre droit à la réduction d’impôt. Ces délais sont récapitulés dans le tableau ci-après :
| Délai de mise en location | |
| Acquisition d’un logement neuf achevé | Douze mois qui suivent la date d’acquisition |
| Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation | Douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux |
| Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement | Douze mois qui suivent la date d’achèvement du logement |
| Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement | |
| Acquisition de locaux inachevés | |
| Construction d’un logement par le contribuable |
B. DURÉE DE LOCATION
29. La durée de location minimale exigée pour l’application de la réduction d’impôt est fixée à neuf ans. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. Par ailleurs, lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de neuf ans est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location.
C. AFFECTATION DES LOGEMENTS
30. Habitation principale du locataire. La réduction d’impôt est, en principe, réservée aux locations non meublées à usage d’habitation principale du locataire. Par exception à ce principe, la réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
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D. PLAFONNEMENT DE LOYERS
31. Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret. En pratique, il s’agit des plafonds, fixés à l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts, qui sont identiques à ceux fixés pour le bénéfice du dispositif « Robien » prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Les plafonds de loyers diffèrent selon la zone dans laquelle est situé le logement donné en location (sur la date à laquelle la situation de l’immeuble doit être appréciée au regard du zonage, pour déterminer le plafond de loyer à retenir pour l’application de la réduction d’impôt, voir n° 11.).
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Section 3 : Engagement de conservation des parts
A. ASSOCIES DE SOCIÉTÉS CIVILES NON SOUMISES A L ’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS AUTRE QU’UNE SCPI
32. Engagement de conservation des parts jusqu’au terme de l’engagement de location. Chaque associé d’une société autre qu’une SCPI qui effectue un investissement éligible à la réduction d’impôt peut bénéficier de cet avantage fiscal. Il doit alors s’engager à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société.
L’engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
La période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au logement acquis au moyen de la souscription et ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.
L’engagement des porteurs de parts est constaté sur un document qui est joint à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.
Il est précisé que lorsque l’associé est lui-même une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, les associés de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt doivent également s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la première société.
B. ASSOCIES DE SCPI
33. Engagement de conservation des parts jusqu’au terme de l’engagement de location de la SCPI. L’associé de la SCPI qui entend bénéficier de la réduction d’impôt, doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI.
La durée de location de neuf ans exigée de la SCPI est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial (voir no 29.). Dès lors que la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année au cours de laquelle est réalisée la souscription (voir no 35.), l’associé sera tenu de conserver ses parts au-delà de la période de neuf ans au cours de laquelle il bénéficie de l’avantage fiscal.
Par ailleurs, lorsqu’une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s’ensuit que la période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la SCPI.
Exemple : un contribuable réalise une souscription au capital d’une SCPI le 1er juin 2009. Cette souscription est affectée au financement de cent trente logements. Les contrats de location prennent effet au 18 novembre 2009 pour le premier de ces logements et au 1er janvier 2010 pour le dernier. Dans ce cas, le contribuable sera tenu de conserver ses parts jusqu’au 31 décembre 2018 (date d’expiration de l’engagement de location afférent au dernier logement mis en location).Si l’associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause en totalité.
34. Cas particulier des fusions de SCPI. Pour permettre aux SCPI de se restructurer, il est admis de reconnaître un caractère intercalaire aux fusions de SCPI au regard de la réduction d’impôt. Ainsi, l’échange de droits sociaux résultant de la fusion de SCPI ne constitue pas un cas de rupture de l’engagement de conservation des parts.
Dans une telle situation, la période de conservation des parts par l’associé est déterminée en tenant compte du temps écoulé entre la date de départ de la période couverte par l’engagement pris par l’associé de la société absorbée et celle de la cession des parts de la société issue de la fusion.
Présentation de la Loi Scellier
Introduction de la Loi Scellier
Chapitre 1 : champ d’application
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Chapitre 3 : modalités d’application
Chapitre 4 : avantages fiscaux complémentaires
