Le démembrement en immobilier
Fréquemment utilisé pour transmettre un bien immobilier dans l’optique d’une succession, le démembrement présente aussi des avantages fiscaux pour la constitution d’un capital immobilier. La raison : la séparation entre la nue-propriété et l’usufruit.
Principe de la division du droit de propriété
Un droit de propriété peut être décomposé en usufruit et en nue-propriété. L’usufruitier jouit du bien immobilier – il perçoit les revenus de la location –, mais sera redevable des travaux d’entretien. Son droit d’usufruit peut être temporaire ou viager, c’est-à -dire jusqu’au décès du nu-propriétaire qui, quant à lui, ne possède que le droit d’aliénation (vendre ou transmettre le bien).
Application du démembrement
Il permet d’optimiser la donation d’un bien immobilier entre ses enfants. Avec la séparation du droit de propriété, les parents usufruitiers jouiront de leurs biens, et les enfants nus-propriétaires deviendront pleinement propriétaires à la mort des usufruitiers sans avoir à payer d’impôts.
De même, le démembrement présente un avantage fiscal intéressant pour se constituer un capital immobilier. Un investisseur peut acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier – pour 50 à 60 % de sa valeur en pleine-propriété – et être dégagé des soucis liés à l’usufruit (location, travaux). Pendant toute cette période, il bénéficie d’une exonération d’impôt liée au bien et peut déduire le montant des travaux et intérêts d’emprunt. Une fois la période de démembrement achevée, l’usufruit lui reviendra.
